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Author Topic: 住  (Read 11345 times)

Offline String.Xu

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« on: August 04, 2009, 02:17:06 AM »
Guide to Housing and Safety in U.S.


美国住家虽有好区、坏区之分,不过现在都差不多一样,而且留学生也不太可能付得起好区的高房租,所以在美国住家安全要特别注意,避免人财的损失。下面是一些自我检查表:

1.你认识你的邻居呢?
2.当门铃响时,你有没有先看看才开门呢?(有没有装置如此的装备)。
3.当一些销售员、检查员、修护员要进入屋内时,你有没有先检查证件。
4.你和你的邻居,有没有清理肮脏的街道、垃圾和门窗?这些容易引起犯罪。要保持住家的整齐清洁。
5.你有没有警方、消防、医疗急救的电话。
6.你有没有一回家,不管在什麽情况,都把门锁上。
7.假如你有小孩在家,你确认他们知道你去那儿,什麽时候会回来,紧急时候的电话和要找什麽人。
8.外出时,最好灯亮着,音响开着,电话拿起来。
9.你有没有检查住家的防火防盗装置。
10.若住在公寓,你有没有确认出入囗、停车场、客厅、楼梯、洗衣室等公共场所,灯都亮着。而且都有安全装置和锁。

以上是一些住家安全最基本的原则,多一分留心,少一分意外。

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Re: 住
« Reply #1 on: August 04, 2009, 02:17:31 AM »
如何解读「房屋租约」 ◎方鸿明


来美留学,租房子是第一个要考虑的问题,先要有个窝把自己安顿下来。然而美国房屋租约的内容及一些术语,并非容易懂(我也不是第一次就懂)。

房屋租约英文为 Residential Lease,它要包括签订日期、双方姓名、住址及签名(美国契约都要「签名」,在法律上才有效,有时还要有「见证人」(witness)。租约包括下列一些要项:

承租要项 (Leased Premises):即租约所包括的范围,如房间本身或可以使用的共同设施及其他设备。这儿都要一一看清楚,因不在契约范围,擅闯是违法的。

租期(Term):从何年何月何日至那年那月那日。

租金(Rent):包括应付金额、付法(周或月)、方式及截止日期(dead-line)。

押金(Security Deposit):包括金额及如何取回。

违规/止约(Default/Abandonment):房客要遵守那些规定及在什麽情况下双方可以终止房租契约。

居住人(Occupants):这要填写清楚,和事後权利有关,房东有权利驱赶非居住人(Non-occupant)。

修护(Repair):一般损耗是由房东负责,但要注意费用支付。在搬入前,最好与房东钜细靡遗彻底检查。

部分或全部损害承租要项(Partial or Total Destruction of Leased Premises):非人力所为所造成的损失,如地震、水灾、火灾造成的损害,如何负责,尤其要注意有没有保「意外险」,保障房客个人私有财产。

变更(Alternations):注意那些可以变更,那些不可变更,而在停止租约,房客有责任复原。 维护(Maintenance):房客有责任维持完整。

订定契约/转租(Assignment/Subletting):房客不得和第三者订下任何契约或转租,除非房东允许。

使用费用(Utilities):如水电瓦斯,由谁支付。

房东进入权(Landlord's Right to Enter):房东在合理时间,适当理由可进入房屋,如维修、喷杀虫剂。

宠物(Pets):可不可以养。

法律及规定(Law & Regulations):双方都有责任遵守,而 Binding Obligations,则表双方都明了内容。

其他增加内容(Additional Terms):任何增加内容,如调整房租,都要经双方同意才有效。

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Re: 住
« Reply #2 on: August 04, 2009, 02:20:01 AM »
安顿住所及相关事宜


留美期间,住的问题是生活中很重要的一个环节,一个舒适安乐的居所有助於学习效率与生活适应;相反地,若经常搬迁,或受居住环境及租赁纠纷等之困扰,则自然无法专心於课业。为了避免不必要的麻烦,而又能以经济的方式找到一个既安全又舒适的住所,在迁入新居前,最好能多方搜集资讯,并且熟悉住宿有关的各项事宜及权利义务等之相关规定。

一、寻找住所
选择住宿应考虑之因素如下:

1、交通因素:
一般而言,校区附近的住所,除了学校的校车经过外,通常以步行或骑脚踏车即可到达学校为宜。如住远处,则应选择交通工具便捷及交通路线频繁者为隹。至於通学所需的交通费也应纳入考虑。若自行开车者,则应注意停车问题。通常市区及校区中之停车位一位难求,即便有之,停车费用也甚为可观。此外,住宿地点购物便利与否也值得注意。

2、环境及安全性:
有些城镇有所谓好区与坏区之分,坏区虽然租金较便宜,但环境纷杂,治安不隹,安全堪虑。对於早出晚归的留学生而言,不是很理想的居住环境。好坏区之分可向学校或此地学长打听。

3、租金、押金金额:
租屋签约时,大都需一次缴清押金,其数额约为一至三个月之租金总额。有些房东会将押金详分为二种,一为确保租金按期缴纳及履行义务deposit;另者为确保房屋於搬迁时无重大损害之security。但也有房东只管押金总额而不管其分类。此外,租金内含电力瓦斯 (utility)、暖气 (heating)等之开销,因此在衡量预算时,应将押金、水电瓦斯等各项杂支及交通费与租金一并考虑。

4、房子种类:
如果注重个人稳私,则可以选择个人套房(studio or batchlor),或一房一厅的屋子。前者特徵是一个大空间内,起居室兼作卧房、饭厅,另附上厨房(batchlor无)及卫浴室。若有眷属同行,且有小孩者,很多州法规定至少需住二房一厅以上的房子。但有预算限制时,虽可选择一房一厅,但得作合理安排。另外基於预算的考虑,二房一厅以上之公寓住屋,或双并屋(town house)及独楝房子,可与他人分租。某些校舍中的单身宿舍或某些大都市中之国际学舍(International House),住宿通常以dorm为主。其特色是卧室空间不大,不可在室内炊食,而且必须包用大楼所提供之伙食,或与其他住宿者共用公用厨房或卫浴室。

5、家俱:
附家俱者(furnished)较贵,但若居住时间不长,则不必费心张罗家俱。一般不附家俱(unfurnished)的屋子皆有炉子、烤箱、冰箱等基本设备,但也有不附冰箱者。有些公寓会有自用或公用之洗衣机。若不含此设备,外出送到自助洗衣店清洗不甚方便。

6、房东风评:
房东是否遵守政府规定24小时供应热水,冬天供应暖气,暖度是否达到政府规定的标准;对房屋之维修是否热心,押金退还是否准时;房东个人是否容易相处及房东是否合情合法合理的对待房客等,最好能事先打听一下以免届时引起争端,惹来不快。在此也特别提醒同学,租屋不仅要注重房子距离校区的远近、设备的多寡,对房子的管理及合法性也是不可忽略的。

7、是否禁养宠物及小孩的规定:
家中有宠物及携家带眷者最好能问清楚这一 类的规定。


对於上述各项择屋因素考虑清楚後,就可作成住校或校外租屋的决定了。



二、如何取得住宿的讯息

1、学校宿舍:
第一年来美者若选择住校,则需於出国前,收到入学许可後,立即向住宿办公室 (
housing office) 索取有关住宿之相关资料及申请表,并提出申请。有些学校於申请时即要求缴付申请费及保证金,这二项费用通常不退还,因此申请学校宿舍前应考虑清楚,改变心意保证金和申请费将被没收。来美後,若欲搬入学校宿舍,则可洽询住宿办公室,依规定提出申请。

2、校外租屋:
选择校外租屋,有以下管道可取得讯息:
(1)布告栏:学校附近的广告张贴处或超级市场内等有关房屋出租或徵室友的广告。
(2)社区报纸或校园报纸有关房屋出租的分类广 告,上面刊有电话可供联络。
(3)校方住宿办公室提供代租校外房屋服务。
(4)熟人介绍。


三、看访房子及签约

1、看访房子:
签约前,一定要先看过房子,尤其是电路及排水系统设备,常会因房子外观隔局新颖而不为所察。同时,最好请有经验的学长作陪,提供意见。决定好後更应尽可能请房东一同检视屋内外之各项毁损,将之记录下来或照相存底。一方面可请房东尽速维修,另方面亦可作为未来搬迁时,要求准时退还押金的依据。

2、签约与租赁的权利义务:
签约因各项权利义务规定皆见诸於文字,因此个人权益较易受到保障。而且合约期间,租金固定,不因物价而调整。签约时务必详读契约书,熟悉各项权利义务规范,遇有不清楚的条文,於签约时应要求对方说明。另外,囗头契约常不具效力,因此最好以书面契约签署。签约时应列明租约起迄日期、人数,或分租(share)、转租(sublet)、换约、租金价格及该价格是否含水电瓦斯之支出,租金支付日期是月初还是月底等之规定。

此外,一般租赁共同之权利义务如下:
(1)合约即将到期,决定搬出不再续约前一个月应以书面方式主动通知房东,囗头通知不具法律效力。
(2)若房客已提前一个月通知房东即将搬家,并如期交回钥匙。同时,搬离时屋内维持与搬进时完全一样风貌,且作好清理工作,保证屋子并无任何毁损,房东应如期退还押金。但有毁损或有任何清理所需支出,房东可扣抵部分押金。若届时,房东未依约退还押金,则可求助学校 免费为学生服务之律师,寻求法律诉讼途径。
(3)签约检视房屋时,应将房子 外应检修地方一一记下,保留 本要求房东维修,
房东有义务维修房屋达到适於居住的要求。
(4)双方签定租期内,房东不可任意调涨房租。
(5)房东不得未经通知或取得房客同意,即擅入房客房间。
(6)房东不得对房客有种族、性别歧视或以不平等方式对待残障者。
(7)房东若要中止租约,应於三十日前书面通知房客,不得任意将房客东西自行搬出或关闭水电。
大体而言,美国的房东因怕诉讼,都尽可能守法,但同学仍须注意自己的权益。如以上权益受到侵犯时,在收集确切证据後,均可对房东提出告诉,若胜诉可得到房租减价或全免。



四、迁入与安顿

1、申请自用电话及水、电、瓦斯:
当签完约,房东亦将房屋清理维修就绪後,就可迁入着手布置与安顿了。首要工作便是申请自用电话与水、电、瓦斯。

(1)电话的申请:

a.打电话给该地区的电话公司要求安装并 接通。其电话号码可请问学长或查电话簿或询问查号台(411 or 5551212)或拨0问接线生。

b.申请电话时,电话公司服务员会问以下问题:
▲申请人姓名、居住地址。
▲有无信用往来历史(credit history)--包括信用卡、银行往来帐户、或其他借贷行为。若无,则电话公司会在第一个月的帐单中要求缴付保证金 (deposit)若干,以确保日後准时付帐。这笔保证金视缴付情形而定,快则一个月退还,慢则半年或一年。
▲是否同意将姓名列入电话簿内 (listing directory)--若未特别指明不列入,一般皆自动编入电话簿内。若无特别顾虑,以列入为宜,因可供友人查询或收到五花八门的广告讯息。
▲家中是否有电话插座(phone jack)--目前美国的房屋设计都预留了电话管线及插座,如果没有,可请电话公司代为安装,其费用列入第一个月的电话帐单内。
▲电话联线方式欲采按键式(touch tone)或拨号式(dial pulse)--此与使用之电话机有关,但目前电话机皆同时附此二项功能。按键式联线方式较拨号式费用稍高但接通迅速,且较方便。况且很多公司行号提供按键电话服务,例如银行转帐、信用卡查馀额等。因此,选择按键式较为划算。
▲有无电话机--电话公司提供电话租用服务,但自行购置,选择性高,费用低廉,而且搬迁时可以带走或转售,因此以自购电话机为宜。
▲电话服务种类--如果系属个人专线,不与他人合用,则可申请基本服务组合 (basic program)。其计费方式,各地区不同,有些地区依通数不同采不同费率计次累进计算;有些地区则依通话远近依不同费率计算;另有些地区则缴付一定费用後不计次数使用。个人可视自己需要并详读电话簿中有关该地区之电话计费方式,或请教学长後,选择一经济合算的计费方式。此外电话公司也会推销各种额外的服务,如电话转接(forwarding) 、电话 拨(call waiting)、或三人会谈(conference)等。一般而言,并非必要(电话 拨服务尚属常用),但若有室友共用一电话者,除了商谈选用计费方式外,也应尊重室友意愿。每项额外服务每月另徵收月费若干。
▲是否需维修保险服务--电话管线如系人为因素而故障,临时请电话公司维修,索价甚高,因此电话公司常会推销此项服务,每月酌收一至三元,遇有故障,可免费要求其检修。事实上,电话故障在美国并不常见,但若该地区通话品质有问题,也许可以考虑这项服务。
▲当一切联络妥当後,服务员会告知你的电话号码,接通日期以及保证金额。通常约一至二星期可接通,接通日,电话公司会主动打电话给你以确定通话品质,并通知正式启用。当不满意或不需所订购之任何一项服务,应即打电话向电话公司反应或取消。

c.选用长途电话服务:申请电话的同时,服务员也会询问客户选择之长途电话公司。目前主要长途电话公司有三家:AT&T, MCI, SPRINT。
▲长途电话公司消费者服务热线:
电话公司 国 语 英 语
AT&T 1-800-338-8095 1-800-222-0300
MCI 1-800-890-1676 1-800-444-3333
Sprint 1-800-800-8888 1-800-877-4646
▲选用长途电话公司比较因素--通话品质、每分钟通话价格、特别优惠折扣、叁加特别减价计画之月费,折价礼券、里程累计、减价时段及其他附加服务项目等均可纳入考虑。目前,三家公司价格不相上下,且常削价竞争,可依个人情况选择最有利的公司。
▲申请时应告知长途电话公司之业务代表有关之个人资料,将接通之电话号码、接通日期、欲叁加之优惠计画,或者请业务代表代为推荐并说明。
▲州际及国际电话计价均有不同的时段,亦有以 flat rate 方式计费的。一般而言,以晚上11:00PM後及周末为最便宜。有些特殊优惠计画(多半为国际电话),提供更低的折扣或更长的减价时段,但多半只优待新加入的客户(或自己打电话去争取的老客户)三个月到半年,最好问清楚,免得优惠结束後仍打电话无度,致支付相当可观之电话费。
▲最好对要求长途电话帐单与区域电话帐单合计,免得每月分别要付二张电话帐单,且可避免计费日期不一致,核对困难的麻烦。

d.其他注意事项:
▲申请长途电话服务时,一般会附赠免费的电话卡,附有密码及拨用方式。此类电话卡在打长途电话时较公共电话便宜且方便(不必携带零钱)但其费率比家中使用的费率高,且多半会加上surcharge的费用,致使短时间通话的电话费用较为昂贵。不过目前市面上出现了许多种prepaid的电话卡,费率较便宜且无surcharge,可考虑选用之。使用时,最好能将密码及电话卡号码记在使用说明书某处,可免因随身携带而遗失及遭人窥视而盗用之弊端,若遗失或被人冒用应尽速报告电话公司。
▲每月寄来的电话帐单应仔细核对。电话帐单上会列出拨号日期、时间、地点及电话号码及应付金额之明细。因各项特殊优惠计画及减价时段分类甚多,因此电话公司常会忽略而误计。一旦有误,应立即向电话公司核帐,并要求抵付本月或下月之帐单。同时,若遇通话线路於通话时间内被切断,亦可打电话给长途电话公司要求退款(credit)。
▲转换长途电话公司需支付转户费约5元,但通常於促销期间,长途电话公司会代付。
▲善用电话簿资讯。电话簿一般分为住户部分(white page)及黄页 (yellowpage)商用部分,内容包罗万象。藉此可获得所欲联系的对象及电话号码,而且商用电话簿中还附有厂商所提供之折价券(coupon),可以省下一笔费用。电话簿内亦附有地图,极为实用。
▲利用800免费电话服务,询问或接洽各项事宜,并练习英文,但别误用900付费电话,其索价相当可观。
▲与室友共用一支电话时,如果利用为电脑连线,须先徵得室友同意,如联线频率太高,则最好单独申请。
▲住学校宿舍者,应向校方打听电脑联线及长途电话线路之有关规定,因某些学校已预先与某电话公司签约,因此无法自行选用。
▲校内公用电话(campus phone)有别於一般公用电话,无须投币,且只须拨後几码即可与校内单位接通。详情洽学校information总机询问。
▲常用电话:
区域查号台 411或555-1212
长途查号台 1-区域号码-555-1212
800免费查号台 1-800-555-1212
紧急电话 911或区域特设电话号码
台湾国际电话 011-886-区域码-电话号码

(2)水电、瓦斯之申请:大部分地区供水免费,但有极少数地区可能会计表付费。若房租不含水电者,通常需自行向电力、瓦斯及水力公司提出申请,通常他们会询问迁入日期,以作为计表开始之日期。申请水、电、瓦斯方法与申请电话雷同,且较为简单。(加州地区租赁房屋,由房东负担水费部份。)


2、添置家俱:
除非是长期居留,且经济能力许可,否则选购全新的家俱投资甚大,而且不见得划算。若不介意家俱是二手货者,仔细挑选,不难发现价廉物美的好家俱,选购方法有以下几种:
(1)叁考租屋附近的迁移拍卖(moving sale)或各式拍卖(yard sale, garage sale)或者阅读分类广告中之tag sale。
(2)前往家俱租赁公司挑选租用。通常须先缴若干加入成为租用会员後,才可选择自己合意的各式家俱。但因只有使用权而无所有权,因此,也须全力维护家俱完整,否则可会被要求加钱修护。若留美时间不算短时,还是自购二手货为宜。
(3)有些慈善机关、教会或个人会将汰旧的家俱捐赠给教会或学校,由教会或学校择期集中一处送给同学。这些give-away的二手家俱中,仍不乏有品质甚隹,具古董气息的耐用家俱。
(4)路边或废弃物集中场中有时会有一些弃置的 旧家俱,仔细留意也可有一番令人惊讶的收获。重新整修一番,也可焕然一新。



五、搬家事宜

1、搬离前一个月,依契约规定通知房东,以如期取回押金。

2、搬离前一周应告知电话、水、电、瓦斯公司请其於搬离当日切断服务,并终止服务。最後一个月的电话帐单应暂缓支付,待最後一张帐单计入终止电话服务当日费用及应退还款後,再将最後应付馀额付清。所有帐单则要求转寄至新地址或亲友处代为付清。

3、通知信用卡往来公司新地址,要求转寄帐单或结束帐户来往,付清帐款。

4、若为美国境内搬迁,且新地址确定时,不管跨州与否,都可事先到邮局填一张地址迁移表,请邮局代为转递邮件。

5、如果只是假期或短期离家,尤其是暑假,则可於离家前一、二个月张贴分租(sublet)广告。一方面找个可信赖的房客代为看家,另方面也可减少假期中空屋支付房租的损失。但分租的规定仍须依租赁契约所定办理。在租约期内,中途想搬家并想转租已签约的房子,当议定转租价码後,在房东处换约,并注明押金当归还原租屋人。转租期间若房子有损坏,该由谁负责。若房东无此项服务,也应自备转租租约,以免日後横生枝节。

6、搬家时可请同学朋友帮忙,若跨州搬家则可请搬家公司(mover)或自己租一小货车(U-Haul)自行搬运。

7、搬空时房东若不在现场,应照相存证,以免日後房东有藉囗扣留押金。



六、与室友相处之道

1、外国室友v.s.中国室友:
与室友同住可以减轻房租,也可互相照应,在生活中多一个谈心的对象。与老美或外国朋友同住,虽然文化背景、生活习惯差异甚大,但却可藉此了解异国文化、练习英文、教学相长。同美国人合住可以学习正确英文,同时请益美国生活中各项疑问。如选择住在美国家庭,有更多的机会受邀叁与亲友聚会,不失为深入了解美国人的生活方式、习俗、语言及价值观的另一途径。而与外国朋友合住,则可强迫自己用英文沟通,并从外国室友处学习错误、警惕自己。至於与中国人合住,虽然语言、生活习惯不致有太大差异,但也因此较易引起摩擦,破坏友谊,而且易养成太依赖中国同学而失去开囗讲英文的机会。

2、约法三章,订好共同规约:
(1)分配清理责任,确实履行,但最好也能保持弹性,於课忙时,互相帮忙,代为清理,计较太多,只会伤了和气。
(2)共同分摊日常生活开支。共同开伙或者家居清理杂支,其开销甚为琐碎,从柴米油盐到卫生纸、洗洁精都应列出一共同帐单,每月结算一次。电费采平均分摊,电话费除长途电话费外,区域部分亦应平分。财务清楚,不相赊欠,以免发生争议。
(3)友人来访或过夜必须事先声明。有些老美喜欢带异性朋友回家过夜,带来生活中很多不便。若很介意,或者不喜欢家中喧哗,最好於合住前就先讲明。邀友来访,最好预先告知室友并能取得室友的同意。
(4)亲友长期借居者,生活开支方面如房租、水电、瓦斯等应与室友事先讨论是否依比例分摊或以其他协议处理。◆

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Re: 住
« Reply #3 on: August 04, 2009, 02:20:55 AM »
浅谈租屋之权利与义务

住,是民生一环。租屋,更是多数在美求学者均须面对的问题。在此新旧学期交接之际,正是留学生们寻找新居的高峰期。然而许多法律问题,也由此繁衍而生。如:押金的取回、中途解约的责任、租约的转让等,诸如此类。更还有其他种种之意想不到的问题,造成许多困扰。本文主旨在提供大家基本之租屋法律常识。以期减少金钱及精神上之损失。避免不必要的困扰与纷争,节省您的时间与精力。 一、租约
租赁在美国系属「契约」行为,适用一般契约法的原理与原则。依契约自由的法律概念,在不违反公序良俗及公共政策的原则下,房东与房客可依彼此所需,议定其契约之条款。租赁期间在一年以上之租约,必须以书面为之。若为按月租屋(month by month),则囗头契约亦可。此「一年」之计算通常指租赁期间,而非由订约日起算。如,九月一日双方同意该租赁关系,但起租日为九月十五日,一年为期,则此租赁期系九月十五日起算一年。
1.签定租约
一般住宅之租赁契约,在办公用品文具店均有出售。这类格式化契约,原则上对双方权益的保障尚属公平。但坊间所卖,许多系以房东之立场而拟定,房客应详细阅读後再签字。基本上,房东提租约的情形较为普遍。然而,房客亦可自备租约,要求房东采用。除此之外,双方还可在此类现成的契约之後,附加其他条款。如:车位之指定、终止租约通知期之长短等各项细节均可载明於契约之上。
2.终止租约
终止租约时ss一般各州均要求在契约失效 前给予三十天的不续约通知,未予以此一通知时,往往使对方误以为系续约之默许。此一通告应以书面为之,用挂号信件(certified mail)寄出,并妥善保留对方签收的回条。
3.中途解约
中途解约,恐怕是最令人烦恼的情况了。如果房客欲中途解约,应徵得房东同意,放弃该租赁契约。而且房东须以明示方式行使其同意,而非默示或暗示。房东若将该处所重新出租他人,则可视为明白表示同意该租的终止。但有极少数例外的情形须注意,如果房东清楚明白的表示其重行出租,系以房客之名义替房客代找续租人时,则旧房客仍须对房东负责。若新房客不付租金,则在此特殊情况下,房东仍可向旧房客求偿。若房东不同意解约,又未将该处重行出租,则房东除了有权扣留一个月的押金之外,还可就契约所订,要求房客履行其缴交租金之义务。要避免此种困境,最好的途径是签约时,即明订在中途解约的情况发生时,房客无须
为所馀之租约负责。但稍有法律常识的房东,是没有理由轻易放弃此项法律赋与的权利与保障的。
其次可行的方法则为下文所提到的转租(subletting)。最不得已,则试行提早通知房东(如九十天前),使之有充分的时间找到合适的理想房客,一般房东在有了新的房客之後,亦不愿再计较太多。解约时ss特别须注意的是,若该租约剩之有效期仍在一年以上时,租赁关系的同意书
,亦须以书面为之。

二、房东之权利与义务
1.房东须提供房客安全、适於居主与合理使用的居所,此项公共政策,房东不得以契约排除之。房东并应提供下列之基本事项:
A.维修房屋内外及多单位住户之公用区域之设施,使之适於居住,例如充足的热水供应,冬天的暖气设备等。
B.房屋内外、厨房、浴厕不应漏水或堵塞。但肇因於房客使用不当者,房客亦应负责。
C.水、电、瓦斯、电器用品等,均须为安全且正常。各种管线也不应有严重之腐蚀或渗漏现象。
D.屋内不应有老鼠、跳蚤、蟑螂等害虫。除虫(pest control)是房东应做之事,但若为房客之过失者(如、房客饲养宠物或不注意卫生者)除外。
若房东未善尽维修之义务,房客可将修理之部分,表列清单,通知房东。房东应於三十天内前来检修或给予合理之答覆。如该事项须立即修复,则房客可通知房东後,自行雇人修理,再将费用自房租中扣除。少数简易之工作,房客若自行修复,则材料费及工作时数亦可抵免房租。较大之工程,除非房客系专业人材,否则因涉及面过广,应避免自行动手。若该毁损已严重影响居住之品质与便利,房客亦已给予房东明确合理之通知,而房东仍未尽其维修之义务时,房客得拒付租金。此时房东若以租金未付为由,诉请驱逐房客时,房客可将上述情形举证作为抗辩之理由。同时,因房东未尽维修责任而产生侵权行为,房东须就其过失负责。
2.房东不得以种族、肤色、国籍、年龄、宗教、性别、性倾向(如同性恋)、婚姻状况及小孩人数,或身体残障为理由而拒绝租赁。
3.有些州法规定(尤其是东部数州),房东应将押金存於有利息之分别帐户(Trust)之中,不得与房东其他存款混淆。这一点,许多房东并未遵守。房东违返此法时,房客可提出诉讼,胜诉後有权利取回全额之押金。但在加州并无此法规,除非房客基於要取得利息而事先要求。
4.房东须遵重房客之稳私权。若须进入房客已搬入之租所,应事前通知,并於一般正常作息时间内造访。经房客同意後,房东得进入租所进行必要之维修,或展示该处供欲承购或承租者。否则,房东仅於紧急状况下,或房客放弃租约搬出後,或持有法院命令时,才可未经事前知会房客,取得同意而自行进入。若房东干优房客之稳私,房客有权报警作成笔录,以便日後作为佐证。但若为房东以外之陌生人侵扰房客隐私或安宁时,房东自无须为陌生人之侵权行负责。

三、房客之权利与义务
1.房客应避免租所之毁损。在任何情况下,房客有义务在租约终了时,将租所还原成起租之原状。当然,若系天灾等人力不可抗拒的因素(火灾不算),或双方在契约中另有规定,则不在此限。此外,因房客管理不善而导至他人受损伤时,房东是法律义务赔偿人,但房客也可被同时提出告诉,负担赔偿责任。
2.房客应按约定时缴交租金。此为房客之主要义务之一。在法理上,房客不可中途解约,擅自搬出後拒缴租金。如前所述,欲中途解约,应经房东明白同意终止该租约,或房东事後将该处另租他人,房客始不须行使继续支付租金之义务。否则依契约所定,租金仍须继续缴付,至约满日为止。虽然如此,但一般而言,房东多半立即将该屋出租,以减少经济上之损失,而不采取法律途径。因为即令房东胜诉,但实际上求偿不易。主要原因是租屋若为学生,多半无定产与工作,无从强制执行该判决 (judgement)。但房东仍可依法扣除全额(一个月)之押金。而且房东若将其胜诉之判决书登录信用报告上时,则房客信用受损。不但将来在美办理各项贷款时受不良影响而无法贷款,就连再次租屋时,若新屋主事先调查该房客之信用,则在其发现此一纪录後,必然拒租。届时,该房客须连本带利付清所欠金额後,该记录始能撤销。是故,若不幸被判败诉,最好是尽快依判决付清所欠是为上策。
3.租金若有大幅之调整,房东应於相当时日前(至少一个月)通知。在双方同意之租期内,房东不得任意调高租金。至於涨幅大小,许多州均有「房租管制法」(Rent Control or Rent Stabilization Law),限制其每次涨幅的百分比。

四、租约之转让
若双方在契约中无特殊之约定,则有时间期限之租约,房客可自由转让他人;在房屋买卖时,新买主即「继承」原卖主之一切权利,或为房东。但此项权利移转,须正式通房客始生效力。房客方面的转租,则有将其所馀之租赁期限完全转让(Assigment) 及部分转让 (Subletting) 。举例而言:A.房客甲向房东乙租某屋,租期两年。一年半後因毕业回国,故将所馀半年租约转让新房客丙。此为完全转租。B.若房客甲因暑假回国,而将该屋转租於新房客两三个月,待甲返美後,丙须搬出,甲则住满所馀之租期。此时,甲与丙间形成另一新的租赁契约。甲成为所谓之「二房东」,而丙与原房东乙之间,反而无直接之租赁关系。此为部分转租。以下即为此两种转租时应注意的权利义务。
1.完全转租时,丙是首先须对房客之义务尽责之人。甲仅於丙不履行其义务时,必须对房东乙负责。部分转租时,在甲与乙的租赁契约下,甲为应尽义务者,与新房客丙毫不相干。换言之,原房客甲,无论在A例或B例中,均处较为不利之地位。甲若欲避免担负太多责任,可行之法为要求新房客丙与原房东乙直接签约。或将丙加入原来甲、乙间的租约之上。
2.租金方面,除契约中另有订定外,一如其他之义务,无论何种转租,原房客甲均须对房东负责。新房客可直接付租金给房东,但若其无法给付时,房东可向原房客催租。即使是完全转租亦然。特别说明的是,在A例中,若丙三个月後搬出,并将该约转让给丁,则丙只须就其所实际占有该住所的三个月负责。丁若不付租金时,因丙已搬出,房东在依法先向丁请求租金不遂後,得向甲请求。丙则不在请求范围之内。而在部分转租的B例中,丙虽可直接付租金给房东乙,但甲才系订约人。丙不付租金时,房东须先向与之订约的甲请求给付,而不得直接强制丙付租金。虽然如此,房东乙仍得以租金未给付为由而直接驱逐新房客丙。
3.若新房客丙被原房东乙非法驱逐,则若为完全转租,则丙可控诉乙,及原房客甲。但若为部分转租,则丙只能控告二房东甲。
4.原则上房东均不愿发生转租的情事,甚至常於租约中明文加以限制或禁止。除非原租约中明载,否则房东无权终止该租约之转让。房东仅得要求违约转让的原房赔偿其所受之损害,而让租约之转让仍属有效。若原租约中载明房客违约转租他人时,房东有权终止租约,则直至房东撤取法律行动胜诉前,该转租之契约乃属有效契约。目前各法院的态度较对房客有利。例如,若房东直接收受来自新房客之租,且未表示反对转租之意,则不得再有异议。在Dumpor's Case中,房东一旦曾经同意转租,则对将来该房客之其他转租行为不得异议(契约另有订定者除外)。但许多州亦允许房东合理情况下,撤销该转租契约。例如,新房客有不付租金或毁损房屋之虞。

五、押金
一般租屋时,房东会要求一个月的租金作为押金。有些州还允许房东预收最後一个月的房租。亦即房客自发出三十天後搬家的通知後,即无须再付房租,以免发生纠纷。亦有房东酌收少许(一、二百美元)之清洁费用(cleaning fee),也属合理。为便於读者明了,本文在此借用「订金」与「押金」之台湾法律概念来作说。(事实上在美国两者并无分别,均为deposit)。
1.订金。房客预付租金为订金者,订约後,该订金即折算或租金。若房东改将租所租与他人,则应全额退还,并赔偿房客因之而产生之金钱损失。反之,若系房客中途反悔,改租他处,则房东亦可自订金中扣除其损失之租金。例,预付租金一个月以为订金,五日後通知房东不签租约,若十日後房东顺利租与他人,则房东之损失仅为半个月之租金,房客有权要回半个月的订金。
2.押金(security deposit)。许多同学在押金的取回上,均有不愉快的经验。依法而言,房东有权扣取合理之押金以作为修理及打扫房屋之费用。故房客於搬出前,务必将房屋返还成房东交屋时之原状。尤其应注意厨房、浴厕等。留学生合住时,往往因疏於清理这类共同区域留下惨不忍睹的油垢,而导至庞大的清理费用。房客搬入或搬出时,最好均会同房东,共同检查,并列成清单,或以有日期之相机拍照存证。若搬出时一切无碍,应要求房东出具简短之证明,以为索回押金之凭据。房东将房子转卖时,可以合理扣除部押金(如为房客换门锁五十元),但须通知房客其理由及金额,再将所馀押金转与新房东。一般而言,在你交屋并交回钥匙後十五至三十天内,房东应退还押金。若不然,则须有合理之解释。否则房客可上小额法庭(诉讼标的在美金2,500以下者),诉请退还押金。

六、结语
事前注意每个细节,是避免日後产生纷争的不二法则。不但租约应妥为保留,其他一切与房屋有关之单据或往来文书,均应影印存证。若不幸发生争执,房东提起驱逐房客之诉讼,此时若房客有合理之抗辩理由,则应立即聘请律师为之答辩,切莫拖延。因此类诉讼,答辩期很短,多半在一周之内即须将答辩书送入法院。否则败诉後警长立即前来强制搬迁,甚至还得赔偿房东之损失。反之,房东亦不得未经法定程序而不当手段迫使房客搬迁。否则房客亦可要求损害赔偿。一般各大学校园中,均有免费提供基本法律谘询服务的机构,同学们应加以善用。地方上亦有许多非营利之服务团体皆可为您免费服务,协助您解决租屋的法律问题。(感谢李成律师、蔡淑琼律师提供宝贵资料。)


http://www.ucdchinese.org/showarticle.php?id=51
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« Last Edit: August 04, 2009, 02:22:40 AM by String.Xu »

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Offline String.Xu

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Re: 住
« Reply #4 on: August 04, 2009, 02:21:25 AM »
租屋广告之英文缩写

▲a/c, air cond = air conditioning
▲agt = agent
▲b, bth = bathroom--usually with toilet, shower or tub & sink
▲bdr, bdrm = bedroom
▲blks = blocks, there are usually 10 city blocks in a mile
▲bmt, bsmt = basement
▲cln = clean
▲conv = convenient
▲d.dm d & dm dw.dusp, dshwr/disp = dishwasher and disposal
▲dr, dinrm = dining room
▲f, furn, furn'd = furnished
▲fp, fpl, frpl, frplc = fireplace
▲fr = from
▲g, gar = garage
▲htd = heated
▲ht & hw = heat and hot water included
▲k & b = kitchen and bath
▲kit = kitchen
▲laun, ldy, ldry, lndry = laundry
▲lr, livrm = livingroom
▲mod = modern
▲neg = negotiable (means the renter might bargain on price)
▲nr = near
▲own occup, owner occ., owner occ'd = owner occupied
▲os = off-street parking
▲pch, prch = porch
▲pk, pkg, prkg = parking
▲priv entr, pvt entr = private entrance
▲ptd, pntd = painted
▲RE = realtor
▲refs, refs required = references required
▲res st = residential street
▲sec bldg., sec sys = security building, security system
▲sep kit = separate kitchen
▲spac = spacious
▲stu = studio
▲uf, unfurn = unfurnished
▲+utils, no utils = utilities not included
▲w/d, wshr/dryr, wash/dry = washing machine and dryer
▲ww, w/w, w-to-w, ww carpet, crpt = wall-to-wall carpeting
▲yd = yard◆

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Offline 谭教练

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Re: 住
« Reply #5 on: October 05, 2009, 04:19:45 PM »
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Offline String.Xu

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Re: 住
« Reply #6 on: October 05, 2009, 05:30:00 PM »
字体能大点就好了

Okay. 多谢提醒。
字体已加大2pt.

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